ISA简报:控制权益:密切关注住宅法规

通过历史, 住宅租金管制往往出现在外部冲击和混乱时期.¹ 事实证明，2019冠状病毒病和随后的通胀飙升就是这样一种催化剂. 租金法规的变化可能会重塑住宅澳门黄金城赌城的风险回报格局, 在短期和长期时间尺度上的影响值. 正如我们在前一篇文章中所述， 新一轮住宅租金管制, 引入租金管制措施也可能产生意想不到的后果，扭曲市场. 虽然经常作为解决住房成本螺旋式上升的解决方案出售, 在实践中，它们可能会产生与意图相反的效果, 遏制新建租赁住房, 从而导致租金进一步上涨.

我们在那份报告中的发现仍然正确, 但有必要更新一下，因为在“大再通胀”时期，支持进一步出台租金法规的呼声高涨, 尤其是在欧洲. 大流行为前所未有的政府干预打开了大门, 此外，政界人士也越来越愿意引入各种形式的租金管制. 但各国之间仍然存在巨大差异, 地区及城市, 反映出不同的政治干预意愿. 这些最近颁布的措施的影响是什么?哪些市场受到的影响最大?

租金管制的起始位置差别很大

法规有许多不同的形式，包括对初始租金水平的广泛限制(例如.g., 在法国, 爱尔兰), 每年租金增长的市场范围上限(德国), 瑞典)或限制在一定年龄的建筑物或某些被认为是拉伸的区域的上限(丹麦), 加泰罗尼亚, 纽约市, 加利福尼亚州). 超越首先, 租赁长度, 租赁安全和驱逐保护是需要考虑的额外因素. 至关重要的是，监管应该被视为一个范围，而不是一个二元决定.

在“不受监管”的租赁市场，如英国、美国大部分地区和部分欧洲国家(如英国).g., 芬兰, 波兰和捷克), 租金通常可以在租期开始时自由设定, 允许房东在合同结束时(通常为12个月)增加任何金额. 这使得这些市场的房东能够迅速将租金调整到市场水平. 即使是在通常被认为不受监管的市场, other legal limitations should also be considered; 例如, 英国议会目前正在考虑一项法律，以结束英格兰和威尔士的无过错驱逐.

在欧洲其他地方, 在加拿大部分地区, 在美国的几个州，比如加利福尼亚, 俄勒冈州和纽约州, 最典型的租金管制形式是限制现有租户的年租金上涨. 问题在于这些具体规定的细节. 加州, 俄勒冈州和纽约市的法规, 例如, apply to a subset of older assets; in Toronto (和 all of Ontario) they apply to all but the newest. 以俄勒冈州为例, 对澳门黄金城赌城经济学来说，7%的增长率加上CPI的限制并不算太大,² 在纽约的时候, 租金上涨是由监管机构设定的，可能会产生重大影响.

欧洲的租金上涨上限通常更为严格，这意味着新租约的现有租金通常远低于公开市场租金. 限制现有租户的年租金上涨，可以防止租金与市场挂钩, 通常会导致租户变得更“粘人”, 住在他们的房子里，知道他们支付的租金低于他们在新租约下支付的租金. 这对单位周转率和空置率产生了更高的入住率和更低的费用. 本地租金和市场租金之间的追赶是逐渐发生的, 即使是在市场租金疲软的时期.

由于这些因素, 受到严格监管的市场往往会经历稳定的现金流增长, 没有限制较少的市场的周期性. 下面的图表突出显示了这一点, 这表明英国的住宅租金增长远比受监管的欧洲市场波动更大. 鉴于稳定, 非周期性增长, 欧洲受监管的住宅市场能够实现比大多数商业领域更高的长期增长水平. 这些稳定性和低但可靠的增长特征可能对核心澳门黄金城赌城者具有吸引力, 尤其是在低通胀环境下.

租金增长和波动

[2000年至今的每年平均值*及标准差]

资料来源:LaSalle(2023年5月)，MSCI(2021年12月)

现金流的多样性可能是积极的，但要小心监管方面的意外

如果监管规定是已知和稳定的，它们就可以被计入价格，从而将风险限制在知情的澳门黄金城赌城者身上. 更大的担忧来自于资产所有权期间新的、不可预见的监管规定. 所谓的“大笔一挥”风险可能导致承保的租金水平和增长突然发生变化. 只要一些政策制定者愿意支持新的租金管制，这仍然是一个持续的威胁. 近年来，这些因素使住宅成为一个引人注目的行业, 即住房供应不足和支持需求的顺风, 都加剧了威胁, 由于许多主要市场的租金占家庭平均收入的比例有所上升. 2022-23年的一轮高通胀给家庭财政带来了更大的压力，促使政客们采取行动. 其结果是，欧洲和北美各地都出台了新的监管规定, 虽然有些是暂时的.

另一波新的监管——欧洲

从2022年开始, 几个欧洲市场已经出台了新的租赁规定, 包括在苏格兰, 法国, 西班牙, 丹麦和荷兰(见地图). 在德国等其他市场，新的监管规定正在讨论之中.

这些因素的影响才刚刚开始显现, 但它们已经产生了有意义的影响, 根据市场和资产状况有显著差异. 在这段高通货膨胀时期, 这些上限给一些住宅业主造成了双重打击, 在限制租金增长的同时，运营费用迅速上升.

2022-2023年期间出台的租赁规定

[浅色市场被认为不受监管]

来源:LaSalle(2023年5月)

在一些市场，最近的监管变化破坏性较小. 例如, 丹麦4%的指数化上限可能会导致一到两年的租金增长低于通货膨胀率. 通胀是否会像预期的那样回到历史水平, 这不太可能对长期持有的资产的表现造成重大损害, 但这可能意味着短期内房东的实际现金流增长为负. 这是因为通胀在2022年超过了上限，预计2023年可能会再次超过上限. 受监管市场中的住宅资产，只有在通胀处于“正常”水平时，才能够实现通胀式的租金增长. 这是因为丹麦和其他地方的监管机构倾向于阻止两位数的名义增长，即使有通货膨胀的理由.

苏格兰政府决定在2022年9月完全禁止房租上涨，这可能更具破坏性. 一些开发商和澳门黄金城赌城者表示，在这样的环境下，建设急需的新出租供应是不可行的. 无法承担租金增长可能会阻碍私人澳门黄金城赌城苏格兰房地产市场, 加剧了住房短缺，这使得首先必须实行租金管制. 苏格兰政府在2023年4月做出了让步，用仍然严格的3%上限取代了冻结.

监管一旦出台，往往很难解除, 因为很少有政客会公开反对会导致选民支付更多房租的政策. 在西班牙已经可以看到这方面的证据, 它引入了所谓的临时租金上涨上限，但已延长至最初的终止日期之后，并通过出台一项范围广泛的全国住房法进一步收紧了监管.  

美国限制较少的变化

在美国部分地区, 租金管制在2010年代末开始受到关注, 扭转了20年来监管减少的趋势. 但在大多数情况下，新措施相对温和. In 2019, 俄勒冈州和加利福尼亚州在全州范围内对现有租户的年租金上涨设定了上限, 但限制了对老旧房产的限制，并将上限设置得很高.³ 一个更严厉的新租金条例的著名例子来自圣. 保罗,明尼苏达州. 那里的选民在2021年通过了一项法令，将所有建筑物的租金涨幅限制在3%以内，包括续约和新租约. 开发商的回应是暂停了该市的建筑项目, 居住许可下降了30%. 不到一年后，圣. 保罗市议会修改了该条例，使之更接近加州和俄勒冈州的立法.⁴

尽管近年来在少数州和城市的租金管制立法取得了进展, 更多的司法管辖区拒绝了它. 仅2022年一年, 19个州的州议员提出了新的租金规定，但没有得到足够的支持来通过. 最近, 2023年4月, 佛罗里达州通过了一项彻底禁止租金管制的禁令，同时为经济适用房的开发分配了新的资金.

面对越来越多的监管

尽管存在监管变化的风险, 鉴于风险较低，受监管的住宅资产可能为澳门黄金城赌城者提供有利的回报, 尤其是与更具挑战性的办公行业相比. 也就是说, 细节决定成败, 鉴于各城市的监管框架差异很大, 州和国家. 随着政策的变化, 对澳门黄金城赌城者而言，管理监管力度加大带来的风险比以往任何时候都更为重要. 这样做, 我们建议采取一种包括警惕的方法, 多样化和识别监管较少的住宅代理-我们将在下面详细介绍这些策略.

展望未来

• 对影响当前和潜在澳门黄金城赌城的不断变化的法规保持警惕. 评估新立法的可能性和时机是一项极其困难的任务，但这是筛选该行业任何潜在收购的先决条件.
• 在不同监管制度的市场中分散风险敞口, 限制单一立法变化对澳门黄金城赌城组合的影响.
• 要求更高的回报来补偿未来的监管风险. 由于监管缺乏确定性，澳门黄金城赌城者必须为其未来现金流增加额外的不确定性, 在收购和退出时都可能需要额外的风险溢价.
• 考虑其他生活界别分组是否不太可能被纳入租金管制的范围. 例如, 在欧洲，专门建造的学生宿舍(PBSA)对租金的限制非常有限, 即使在最严格控制的市场. 因为欧洲的大学往往集中在大城市, PBSA为澳门黄金城赌城者提供了一些与传统住宅相同的诱人属性——长期的供需失衡, 短期租赁允许快速捕捉租金增长和作为资产类别的进一步成熟，但监管风险较低. 类似的, 短期合住公寓和服务式公寓的存量可能不受传统公寓的监管.

1. 最早的租金管制记录可以追溯到罗马帝国. 促成新租金规定的著名冲击包括1127年中国宋朝迁都和1755年里斯本大地震之后的一段时间. 参见Kholodilin对历史租金管制的精彩回顾 这个链接.
2. 另一方面, changes in eviction protections in Oregon have been significant; this is a reminder to consider non-rent aspects of regulation.
3. 加州的法律规定，年租金涨幅上限为CPI+5%或10%，而俄勒冈州的法律规定，年租金涨幅上限为通胀率+ 7%.
4. 修订后的St. 《澳门黄金城赌城官网》豁免楼龄不足20年的建筑物，并允许新租约的CPI增加8%.