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(左至右)LaSalle的Brian Klinksiek, 爱丽霞谢霆锋, 弗雷德唐和韦恩秦 澳门黄金城赌城官网在就影响亚太地区的两大宏观经济话题回答问题:(1)中国经济复苏的前景;(2)日本央行的货币政策路径. 其中包括对中国增长引擎和日本加息风险的合理担忧. 尽管如此, 我们发现媒体对这些话题的报道有时会耸人听闻，而不会深入到表面之下.
在这个 ISA简报，以及相应的 仲量联行宏观季刊，我们将对这些问题进行剖析，并就几个常见问题分享我们的看法. 我们的分析指出了一幅微妙的图景，它比媒体报道可能暗示的更支持在这两个国家的澳门黄金城赌城.
中国经济复苏
正如我们在报告中所预测的那样，中国的经济复苏比过去的周期要慢 ISA简报 三月初起(中国的重新开放). 而出口和待售住宅澳门黄金城赌城一直低迷, 国内消费, 工业产出, 制造业和基础设施澳门黄金城赌城继续支撑经济(见下图). 随着供需动态逐渐改善，待售住宅市场可能在未来6-12个月内触底. 与之前的经济衰退不同, 中国政府尚未宣布大规模的货币或财政刺激措施. 这种保守的做法有助于确保中国经济有一个可持续的长期增长环境，而不会无意中造成新的失衡.我们预计，到2024年，中国的经济活动将继续复苏. Various supportive economic measures designed to boost business 和 consumer confidence were rolled out after the Politburo meeting on July 24; however, 刺激措施产生效果需要时间. 我们仍然预计中国经济今年会温和复苏，可能接近5%的GDP增长目标. 但人们经常提到的对中国经济的担忧，比如待售住宅市场的疲软, 高杠杆房地产开发商的违约, 青年失业率高企和通缩压力值得解决, 就像我们在这个FAQ中做的那样.
2023年第二季度中国GDP增长和主要经济指标
注:工业增加值增速为年初至今数据的同比增速. 其他指标的增长率均为季度数据的同比增长率. 这些指标的历史区间是基于2015-2019年20个季度的历史同比增长率.资料来源:中国国家统计局(GDP增速), 零售额, 固定资产澳门黄金城赌城增长, 工业增加值增长), 截至2023年第二季度; General Administration of Customs (export growth), 截至2023年第二季度; LaSalle Investment Management (retail sales growth), 截至2023年第二季度.
问:中国房地产市场前景令人担忧吗?
A:大城市的待售住宅市场正在企稳.
尽管销量和价格在短期内波动, 与2022年下半年相比，中国待售住宅的销量和价格下降速度正在放缓. 然而，在一线城市，销量和价格都已经有所改善。. 在接下来的6-12个月, 整个待售住宅市场可能触底, 政府政策支持, 供应下降，抵押贷款利率和首付款减少. 我们预计随后的复苏将是渐进的. 待售住宅价格可能会有所改善, 尽管销量不太可能恢复到之前的峰值. 我们预计一线和二线城市的房地产市场将引领低线城市的复苏.
问:那些陷入困境的开发商怎么办?
答:高杠杆的开发商对中国金融体系的影响可能微乎其微.
尽管我们预计中国待售住宅市场最终会复苏, 在低线城市拥有大量敞口的过度杠杆化开发商的前景, 包括恒大和碧桂园, 依然黯淡. 这些开发商在岸和离岸公司债务的解决预计需要时间, 哪个会继续吸引媒体的关注. 然而, 到目前为止，这些陷入困境的住宅开发商违约或破产对中国金融体系的影响有限, 我们希望它能一直如此, 鉴于截至2023年第二季度，中国商业银行对房地产建设贷款的敞口仅占其总资产的4%左右.1 即使是对更脆弱的信托公司来说也是如此, 房地产风险敞口从2019年第二季度占总资产的约13%降至2023年第二季度的约5%.2
问:青年失业率上升的原因是什么?A:年轻人的高失业率是一种误导.
中国16-24岁劳动力的失业率正在上升. 然而，这对零售销售和整体经济的直接影响可能有限. 截至2021年，16-24岁的年轻人仅占中国人口的10%左右.3 除了, 年龄在16-24岁之间的许多人仍在上学, 考虑到中国的年轻人在20岁左右完成教育, 平均.4 高青年失业率可能会对家庭信心产生一些间接影响, 尽管考虑到中国关键劳动力(25-59岁)的失业率处于2018年以来的最低水平，我们预计这些变化不会很大。.问:中国是否有通货紧缩的风险?
答:现在说中国正在进入通货紧缩期还为时过早.
的确，近几个月来，中国的总体通胀率一直在0%左右波动, 主要原因是食品和能源价格在封城后从峰值水平回落. 然而, 核心通货膨胀率(不包括食品和能源)保持在正区域[LMQ第16页]. 随着中国经济逐步复苏，封锁后的影响逐渐消退, 我们预计通货膨胀将逐步升级.展望未来
- 西方评论人士普遍对中国缺乏重振经济的“火箭筒”式刺激感到失望. 中国政府的做法是将重点放在规模较小的刺激措施或有针对性的政策转变上. 我们认为，即使所有这些支持行动失败, 为了提振经济，中国仍有很多选择. 在我们看来, 到今年年底，中国经济很有可能达到5%的GDP增长目标.
- 中国经济的温和复苏以及企业和家庭信心的缓慢改善表明，中国对创收性房地产的需求在短期内可能会温和复苏. 包括办公室在内的主要部门净吸收, 物流, 未来12-18个月，零售和租赁多户住宅的数量可能低于2021年的水平.
- 陷入困境的待售住宅开发商可能会继续出售资产，以修复其资产负债表. 在过去十年中, 中国开发商已经建立了庞大的商业地产澳门黄金城赌城组合, 主要由办公室组成, 零售购物中心, 和酒店. 这些开发商中有一小部分还拥有我们所青睐的行业的资产, 如多户租赁和物流. 未来6-12个月，以诱人价格出售的不良资产可能会继续出现.
日本货币政策的路径
日本央行(BoJ)在全球央行中仍然是一个异类, 因为它继续以收益率曲线控制(YCC)的形式维持超宽松政策。. 日本央行于2016年推出了YCC, 其目的是将10年期国债收益率保持在低位，以刺激消费者支出和企业澳门黄金城赌城. 过去一年, 关于这一政策是否会持续的猜测越来越多, 在政策调整或市场猜测YCC将被放弃的时刻，会引发市场波动.最近一次是在9月22日，日本央行一致投票维持YCC政策不变. 作为借款成本参考的3个月期利率一直在-0附近反弹.2 to -0.而10年期日本政府债券(JGB)的收益率已升至0.自去年12月日本央行出人意料地调整YCC以来，已经上涨了73%。.5 在过去的17个月里，日本的通胀率一直高于日本央行2%的目标，6 从理论上讲，这可能会促使日本央行对其YCC政策进行更多调整，甚至在短期内退出该政策. But the answers to complex questions about the trajectory of rates in Japan aren’t so simple; policy actions 和 capital market reactions are inherently difficult to predict, 但可能没有人们担心的那么剧烈.
问:日本央行是否面临着改变政策以应对高于目标的通胀的压力?
A: 2%的通货膨胀目标可能在短期内实现, 但日本央行关注的是这一目标能否持续实现.
最新的日本央行通胀预测和短观调查结果7 至少在未来12个月内，通胀可能会保持在日本央行2%的目标之上[LMQ第19页]. 作为通货膨胀的关键组成部分，日本的工资增长了2%.由于劳动力市场吃紧，2023年7月同比增长3%.8 预计近期就业状况将进一步收紧，9 可能达到上世纪90年代的水平. 2024年 “春斗” (春季)工资谈判是下一个需要监控的关键事件. 因此, 目前还不确定日本的工资增长能否持续高于2%的目标.日本的通货膨胀和核心通货膨胀
资料来源:截至2023年8月的日本统计局(历史通胀数据). 日本银行(2023和2024财年的通胀预测)，截至2023年7月.
通胀压力并非存在于国家真空中. 值得庆幸的是, 其他发达市场的通货膨胀正在下降[LMQ第12页], 这可能会让日本央行有更多时间来评估日本的通胀前景. 许多中央银行, 紧随美联储的脚步, 随着通胀压力的减弱，它们的紧缩周期是否已接近尾声. 也就是说, 全球央行短期内大幅降息的可能性很小, 除非经济陷入严重衰退. 因此, 我们预计日本和美国之间的息差将保持较大，但短期内可能会有所收窄. 息差的缓和可能有助于疲软的日元收复一些失地, 这也可能减轻日本央行的压力.
问:你如何解读围绕日本央行政策的政治态势?
答:政策制定者将谨慎行事，因为他们不想扰乱劳动力市场和金融体系.
日本的通货膨胀一直超过工资增长, 这给日本首相岸田文雄的支持率带来了压力, 据《澳门黄金城赌城官网》9月18日进行的民意调查显示. 岸田文雄和新内阁有强大的政治动力来确保工资增长始终超过通胀率. 此外，由于日本70%以上的抵押贷款都是浮动利率，10 日本央行有很强的动机将短期利率维持在相对较低的水平. 日本央行可能破坏日本经济复苏或扰乱资本市场的措施可能被认为具有政治风险，因此不太可能出台.展望未来
- 远期市场显示，3个月期利率预计将进入正区间，但仍将低于0.未来两年的增长率为2%, 这意味着日本的借贷成本仍将远低于其他发达经济体. 日本的杠杆房地产收益率仍高于非杠杆收益率, 与此形成对比的是，在许多其他市场，房地产债务目前的定价水平导致了“负杠杆”. 如果远期市场的预测准确，日本房地产债务成本可能保持在相对较低的水平.
- 自日本央行于2022年12月放松YCC以来，按日本历史标准衡量，10年期日本国债的收益率大幅上升. 远期市场暗示，10年期日本国债收益率可能升至接近1的水平.到2025年9月增长1%，接近2011年下半年的水平. 与全球相比，这样的加息幅度并不大，但可以被视为离利率正常化又近了一步. 考虑到在起点较低的情况下加息的“数学计算”, 即使10年期日本国债收益率小幅上升，也可能对日本房地产估值产生一定影响, 这是澳门黄金城赌城者应该预期和计划的风险.
- 尽管如此, 日本国债收益率之间的差距仍然很大, 其他资产类别的当前收益率和房地产收益率. 这使得日本的房地产澳门黄金城赌城具有吸引力, 特别是对国内澳门黄金城赌城者, 谁主导市场?. 借贷成本和上限利率之间的正利差非常之大, 我们预计，在可预见的未来，日本仍将是亚太地区流动性最强的机构房地产市场, 尽管有时会有一些波动.
脚注1资料来源:中国人民银行(房地产建设贷款余额总额), 截至2023年第二季度; State Administration of Financial Supervision 和 Administration of China (total assets of commercial banks), 截至2023年第二季度
2资料来源:中国信托业协会，截至2023年第二季度
3数据来源:中国国家统计局，截至2021年
4资料来源:LaSalle Investment Management，截至2021年. 这一估算基于中国教育部2021年公布的中国年轻劳动力平均受教育年限.
5资料来源:彭博社，截至2023年9月25日
6资料来源:日本统计局，截至2023年8月
7资料来源:日本银行关于各行业企业通胀预期和产出价格预期的短观调查, 截至2023年6月
8资料来源:日本统计局，截至2023年8月
9 .日本央行短观调查:截至2023年6月的所有行业就业状况
10资料来源:日本住房金融局，涵盖2022年10月至2023年3月期间的住房贷款.
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2023年12月6日
Brian Klinksiek在全球房地产市场会议上谈LaSalle的全球主题
Brian在多伦多的一个行业活动中讨论了我们2024年全球房地产澳门黄金城赌城主题.
